Как инвестировать в склады и логистические центры?
Что такое коммерческая недвижимость?
Что такое коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость — это объекты, не предназначенные для постоянного проживания: магазины, офисы, склады, производственные помещения и т.п.
Главный критерий успешности вложений в такую недвижимость — ее доходность. Инвесторы, вкладывающие средства в коммерческие объекты, так же как и инвесторы в другие активы, стремятся получить прибыль на свой капитал.
Цены на коммерческую недвижимость и ставки аренды определяют, какой доход принесет объект. Стоимость объекта напрямую зависит от того дохода, который он способен приносить. А доход определяется полезной (арендопригодной) площадью и арендными ставками, которые зависят от размера, качества и местоположения объекта.
Доход инвестора складывается из двух составляющих:
1. Арендный поток — регулярные платежи от арендаторов.
2. Изменение стоимости объекта — прирост (или снижение) капитальной стоимости объекта.
Таким образом, текущая доходность объекта зависит от арендных ставок, уровня заполняемости (какую часть полезной площади объекта занимают и оплачивают арендаторы), расходов на содержание, а также от цены приобретения.
На сегодняшний день средняя доходность коммерческой недвижимости, расположенной в хороших местах, достигает 9–11% годовых (в отдельных случаях выше), что превышает доходность жилой недвижимости (около 4–5%).
Индустриальная и складская недвижимость
Три основных сегмента коммерческой недвижимости — это офисный, торговый и индустриальный.
Индустриальный сегмент включает:
- логистическую недвижимость (складские здания и помещения);
- производственные объекты.
В таких объектах размещаются логистические и распределительные центры, склады, производственные мощности. На складах происходит хранение, сортировка, упаковка и распределение товаров повседневного спроса. Благодаря этому складская недвижимость сохраняет устойчивость даже в непростые времена. В последнее время бурный рост объемов онлайн-торговли привел к увеличению потребности в складских и распределительных центрах, особенно рядом с крупными городами.
Арендаторами крупных складских и логистических объектов выступают устойчивые компании из различных секторов экономики, которые заключают долгосрочные договоры аренды. Это существенно снижает риски для инвесторов.
Перспективы сектора складской недвижимости
Современная складская недвижимость — один из наиболее динамично развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. В последнее время он выгодно выделяется на фоне других сегментов повышенным спросом и доходностью.
В перспективе спрос на логистические услуги будет расти по всей стране благодаря увеличению потребления, развитию информационных систем и современных методов управления производством.
Ожидается:
- рост числа новых строительных проектов вслед за повышением спроса, снижением доли вакантных площадей и увеличением арендных ставок;
- увеличение количества крупных распределительных центров в регионах;
- рост спроса на редевелопмент небольших зданий под складские нужды;
- строительство собственных распределительных центров и складов электронными торговыми площадками, службами доставки, производителями и продуктовыми ритейлерами.
Наиболее привлекательные места для складов расположены вблизи крупных городов и агломераций. Безусловный лидер в этом отношении — Московский регион, исторически сложившийся, как распределительный центр для основной массы импортируемых товаров. Именно здесь сосредоточены распределительные центры многих компаний.
Дефицит качественных складских площадей в Московском регионе ощущается особенно остро: в пределах МКАД недостаток площадей под логистические центры оценивается в 2 млн кв. м, а под объекты формата Light Industrial — в 5 млн кв. м.
Дефицит предложения качественных складов побуждает многие торговые сети самостоятельно строить собственные складские комплексы и развивать логистические сети. Так поступают «Магнит», «Пятерочка», Ozon, Wildberries и другие крупные игроки.
Склады в Москве и крупных городах
В мегаполисах потребность в современных складах формируется под влиянием роста розничной и онлайн-торговли. Основной спрос исходит от:
- производителей и импортеров (особенно в секторе FMCG);
- дистрибьюторов;
- логистических компаний;
- розничных сетей.
Качественных складов в Москве и крупных городах всегда не хватало, а с переходом значительной доли торговли в онлайн складские помещения стали особенно привлекательным направлением для инвестиций. Долгосрочные договоры с арендаторами и устойчивый спрос обеспечивают стабильный арендный доход и рост стоимости объектов.
Сегодня в крупных городах наиболее востребованы:
- Склады и распределительные центры классов «А+» и «А» с развитой парковкой и мощной погрузочной инфраструктурой.
- Небольшие складские помещения в черте города в центральных и спальных районах.
Помещения площадью 100–200 кв. м для пунктов выдачи и самовывоза заказов ищут как крупные торговые сети, так и небольшие интернет-магазины. Потенциальные арендаторы рассматривают варианты на цокольных, первых и вторых этажах. Для них не критичны высота потолков, наличие витрин или специальных зон погрузки-разгрузки. Под пункты самовывоза и склады нередко переоборудуются бывшие торговые помещения.
Набирает популярность новый формат — Dark Store. Это магазин-склад, где комплектовщики собирают онлайн-заказы, а покупатели не имеют доступа внутрь.
Кроме того, в крупных городах растет спрос на склады для хранения личных вещей — Self Storage. Этот сегмент активно развивается в районах с высокой плотностью жилой застройки. Небольшая площадь современных квартир создает потребность в местах для хранения велосипедов, самокатов, сезонной одежды и других предметов. Инвесторы приобретают помещения и сдают их в аренду в качестве индивидуальных кладовых.
В условиях сохраняющегося дефицита в Москве будут и дальше активно развиваться новые форматы складской недвижимости: Self Storage, Light Industrial, Dark Store, а также склады «последней мили» в пределах МКАД.
---
Как инвестировать в складскую недвижимость?
Учитывая привлекательность и динамичный рост сегмента, многие инвесторы стремятся вложить средства в склады и логистические комплексы. Основные способы для этого такие:
- 1. Самостоятельная покупка или строительство склада одним инвестором.
- 2. Приобретение объекта в совместную собственность с несколькими партнерами.
- 3. Инвестиции через специализированный фонд — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН).
1. Самостоятельная покупка или строительство
Приобретение крупного современного складского комплекса в одиночку по силам только крупным компаниям или очень состоятельным частным инвесторам. Однако небольшой склад может купить и обычный человек, поскольку стоимость складских помещений за квадратный метр, как правило, ниже, чем жилой недвижимости.
Например, с бюджетом около 2-3 млн рублей в Москве можно приобрести приносящий доход склад индивидуального ответственного хранения (Self Storage). Такая инвестиция может приносить около 12-15% годовых и окупаться за 6–8 лет.
При оценке ликвидности складского помещения ключевое значение имеет локация. Для Self Storage оптимальны:
- близость к остановкам общественного транспорта и метро.
- Небольшие складские помещения в черте города в центральных и спальных районах.
Лучше выбирать помещения в жилых комплексах с малогабаритными квартирами, где физически не хватает места для хранения вещей. Спрос на такие объекты растет благодаря тренду на уменьшение жилой площади в крупных городах.
Инвесторы с более значительными бюджетами могут рассматривать приобретение традиционных складов. Цены на качественные складские объекты и их ликвидность стабильно растут, что делает складскую недвижимость хорошим инструментом для консервативного инвестора — риск потери капитала в этом сегменте минимален. Однако для успеха необходим тщательный выбор объекта.
Что важно проверить перед покупкой:
- Характеристики объекта: местоположение, назначение, площадь, бюджет.
- Потенциального арендатора: изучите рынок, чтобы понять, кто будет арендовать ваш склад (онлайн-магазин, аптека, продуктовый или мебельный ритейлер), так как у каждого свои требования.
- Техническое состояние: осмотрите пол, стены, крышу. Если есть оборудование — оцените его работоспособность, состояние освещения, вентиляции, отопления, степень износа стеллажей.
- Инфраструктуру: транспортную доступность, состояние подъездных путей, уровень безопасности, противопожарную систему.
Склады, как и другие коммерческие объекты, подразделяются на классы: «А», «B», «C» и «D». Объекты высокого класса располагаются в специально построенных зданиях рядом с транспортными магистралями, имеют высокие потолки, ровные полы с антипылевым покрытием, современные системы вентиляции, пожаротушения, безопасности, регулируемый температурный режим, дополнительные служебные помещения и оборудование. Все эти факторы влияют на цену.
2. Объединение средств с партнерами
Если объект крупный и современный, его стоимость может оказаться слишком высокой для одного инвестора. В этом случае возможно объединение средств нескольких частных инвесторов.
Средства могут консолидироваться через:
- традиционные организационно-правовые формы (АО, ООО);
- относительно новую форму — инвестиционное товарищество (ИТ);
- совместную долевую собственность;
- краудфандинговые платформы (инвестиционные платформы), работающие под надзором Банка России и включенные в специальный реестр операторов.
При работе через такую платформу она самостоятельно находит привлекательные объекты, проводит их коммерческий, технический и юридический аудит, после чего предлагает их инвесторам. Под каждый объект может создаваться отдельное юридическое лицо (ООО или АО), акции или доли которого распределяются между инвесторами. Это юридическое лицо выступает «оболочкой», позволяющей разделить право собственности, организовать управление объектом, аккумулировать доходы и расходы. Инвесторы освобождаются от необходимости самостоятельно отслеживать арендные платежи и оплачивать эксплуатационные расходы. При желании выйти из проекта инвестор может продать свои акции или доли. Такой способ становится все более популярным.
3. Инвестиции через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ)
Специализированные фонды — ЗПИФ недвижимости (ЗПИФН) — предназначены для объединения средств множества частных инвесторов под управлением профессиональной управляющей компании.
Преимущества этого способа:
- возможность инвестировать небольшие суммы (от нескольких тысяч рублей);
- широкая диверсификация: средства фонда распределяются между несколькими объектами в разных локациях и на разных стадиях готовности, что снижает риски;
- инвестор получает ценную бумагу (пай), удостоверяющую долю в имуществе фонда и право на получение дохода.
Инвестиции в индустриальную недвижимость через фонды широко распространены за рубежом и набирают популярность в России. Обычно такие фонды создаются крупными девелоперами и управляющими компаниями, имеющими значительный портфель объектов.
Благодаря диверсификации инвестиции в фонд становятся более защищенными с точки зрения риска. Этот инструмент используют как частные, так и институциональные инвесторы (например, пенсионные фонды для сохранения и приумножения средств своих вкладчиков).
Важные нюансы:
При инвестировании через ЗПИФ возникают дополнительные затраты на содержание фонда: вознаграждение управляющей компании, оплата услуг специализированного депозитария, оценщиков, аудиторов. Эти расходы описываются в Правилах доверительного управления фондом, и на них следует обращать внимание при выборе фонда.
Перед инвестированием важно изучить информацию об управляющей компании: ее опыт, репутацию, отзывы инвесторов.
---
У каждой формы и способа инвестиций есть свои достоинства и недостатки. Перед покупкой объекта рекомендуется проконсультироваться с юристами. При инвестировании в недвижимость существуют различные риски, связанные с типом объекта и способом вложений. Также инвесторам необходимо помнить о налоговых последствиях. Эти вопросы заслуживают отдельного рассмотрения.
---
Резюме
Можно с уверенностью прогнозировать, что интерес к рынку складской недвижимости и доля складов в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость будут устойчиво расти в ближайшие годы. Спрос на складские помещения будет увеличиваться как со стороны крупных институциональных, так и со стороны небольших частных инвесторов.
Автор:
Сергей Большаков, эксперт в области инвестиций и стратегического управления.
Все права защищены в соответствии с законодательством. При перепечатке материала обязательна ссылка на автора и источник.
Все права защищены в соответствии с законодательством.
При перепечатке статьи обязательна ссылка на источник и автора.
Особенности стратегического управления в диверсифицированных компаниях
Особенности стратегического управления в диверсифицированных компаниях Для бизнесов, нуждающегося в дополнительном финансировании, повышение инвестиционной привлекательности является одной из важнейших задач. Ключевыми
Стратегия голубого океана — новый подход к конкуренции в стратегическом управлении
Стратегия голубого океана — новый подход к конкуренции в стратегическом управлении В новом материале, продолжающем статью «Стратегическое управление в диверсифицированных